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不動産株式は金利上昇をうまく乗り切るか?

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エリック・フランコ

アライアンス・バーンスタイン・エル・ピー
グローバル・リアル・エステート運用シニア・ポートフォリオ・マネジャー

 

 

 

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2014年10月8日



5年間にわたり大幅に上昇を続けてきた米国不動産関連株式に対し、金利が上昇すればパフォーマンスが悪化するのではないかとの疑問が投資家の間で広がっている。アライアンス・バーンスタインでは、グローバル不動産関連株式への投資が金利上昇局面への備えとしてより効果的であると見ている。

主にリート(不動産投資信託)で構成される米国不動産関連株式は世界金融危機以降、素晴らしいパフォーマンスをあげている。その代表的なベンチマークであるFTSE NAREITオール・エクイティ指数は、2014年8月末まで年初来で20%も上昇している。2009年3月と比べると約4倍近くに上昇しており、グローバル不動産関連株式や米国株式市場全般を上回るペースで急騰している。このようなパフォーマンスを受けて、米国リートへの純資金フローはこの3年間で280億米ドルの流入超となり、米国以外のグローバル不動産関連株式の80億米ドルをはるかに凌駕している。

なぜ米国リートはこれほどまでに人気が高いのだろうか? グローバル株式が全体的に回復しているにもかかわらず、投資家は依然として債券あるいは公益セクターやリートなどの高利回り株式といった、比較的安全で安定的なキャッシュフローが見込める証券を好む傾向にあるようだ。

米国リートは、投資対象国として米国が比較的安全であることやキャッシュフローが改善していることが特に評価されているほか、オフィスビルやショッピング・モールのような商業不動産の新規供給が限定的な状況の中で需要が安定的に回復していることなどが、その人気を後押ししている。しかし、米国不動産市場のファンダメンタルズは非常に良好である一方で、米国リートのバリュエーションは数年前と比較すると魅力度がかなり低下している。

 

米国と米国以外の不動産関連株式の比較  

米国以外の不動産関連株式はかなり異なる状況にあり、それには2つの理由がある。1つ目は、バリュエーションが相対的に魅力的であることだ。例えば、バリュエーション指標としてよく用いられる、米国不動産株式のキャッシュフロー利回りから10年米国債利回りを差し引いたスプレッドを見てみると、現在の水準は、金利が極端に低い状況下で長期平均より若干高い程度である。それに比べ、米国以外の不動産株式のキャッシュフロー利回りから各国の10年国債利回り(加重平均)を差し引いたスプレッドは、長期平均よりもかなり高い水準を維持している(図表1)。そして、米国不動産市場と同様、米国以外の不動産市場のファンダメンタルズも概して良好であることに加え、ほとんどの主要市場において物件の新規供給が不足する中で需要が改善している。

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米国以外の不動産関連株式は単なる債券の代替手段ではない

米国以外の不動産関連株式の魅力度が高い2つ目の理由は、足下の株価が国債利回りの動向に左右されない傾向にあることにある。アライアンス・バーンスタインでは、米国および米国以外の双方について、国債利回りの変化と、株式市場全般と不動産株式の相対パフォーマンスとの相関係数について分析してみた。長期的に見れば相関度にはばらつきがあるが、足下では、米国で歴史的に高い水準にある一方で米国以外ではほぼ過去平均並みである(図表2)。足下の米国リートは、国債利回りが低下するとS&P 500指数をアウトパフォームし、逆に国債利回りが上昇するとS&P 500指数をアンダーパフォームしている。これはおそらく、米国不動産株式がその安全性ゆえに債券の代替投資先と見なされていることによると思われる。しかし、米国以外の不動産株式は、おおむね国債とは異なる動きを見せている。

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 さらに、米国以外の不動産株式は、パフォーマンスに影響を及ぼす金利が地域的に分散されているという点でも有利である。例えば、日本、ユーロ圏、オーストラリアのような主要市場の金利は、低水準が続いており、また当面上昇する可能性は低い。

つまり、米国以外に目を向けることにより、投資家は国債利回りの上昇による影響をあまり受けずに不動産関連株式に投資することができる。不動産株式が提供する安定的なキャッシュフローや配当を好む投資家にとっては、グローバル不動産関連株式に投資することが、来るべき金利上昇局面に備える有望な方法であると思われる。

 


 

当資料は、アライアンス・バーンスタイン・エル・ピーのCONTEXTブログを日本語訳したものです。オリジナルの英語版はこちら。

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当資料は、2014年9月15日現在の情報を基にアライアンス・バーンスタイン・エル・ピーが作成したものをアライアンス・バーンスタイン株式会社が翻訳した資料であり、いかなる場合も当資料に記載されている情報は、投資助言としてみなされません。当資料は信用できると判断した情報をもとに作成しておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。また当資料の記載内容、データ等は作成時点のものであり、今後予告なしに変更することがあります。アライアンス・バーンスタインはアライアンス・バーンスタイン・エル・ピーとその傘下の関連会社を含みます。当資料で使用している指数等に係る著作権等の知的財産権、その他一切の権利は、当該指数等の開発元または公表元に帰属します。
 

 

 

 

 

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