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不動産株式への投資は中小型が狙い目

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エリック・フランコ

アライアンス・バーンスタイン・エル・ピー
グローバル・リアル・エステート運用 ポートフォリオ・マネジャー

 

 

 

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2014年4月30日



5年間にわたり素晴らしいパフォーマンスを出してきたグローバル不動産株式(リート(不動産投資信託)を含む)は、幾分落ち着きを見せ始めたようだ。今後グローバル不動産株市場における投資で成功を収めるためには、より注意深い観察力と、通常は投資家が興味を示さないような中小型銘柄へ挑む姿勢が必要だ。

不動産株式は多面的な性質を持ち、セクター分類も多岐にわたっており、それぞれが利点および課題を備えている。しかし不動産株式市場の動向は、数少ない超大型株式の動きに依存しており、図表1からも見て取れるように、ウォール・ストリートのアナリストのカバレッジにおいて不均衡が生じている。また通常、超大型株式は、安定した十分な利回りを追求する投資家によって上場市場での取引やパッシブ戦略を通じて不動産株式の資産クラス全体を代表する指標として使用される。

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この偏りによって、多くの小型および中型(または中小型)不動産株式は投資家のリサーチ対象から外れ、大型銘柄よりも割安で取引されている。また、そういった中小型銘柄は、大型銘柄と似たようなまたはより健全な事業体質を持ち、より高い成長が期待できる場合が多い。このような状況は、深いリサーチ力と不動産株式市場における豊富な経験を備え、柔軟な銘柄選択を行える投資家にとっては投資妙味がある。

実際、1992年以降のデータを見てみると(図表2)、中小型不動産株式は大型株式より高いリターンを実現している。また、中小型銘柄のボラティリティは大型銘柄より低く、結果的にシャープ・レシオが示すように中小型銘柄の方が優れたリスク調整後リターンを提供している。この結果は、投資家の中小型銘柄への関心の低さがもたらしたものだ。中小型銘柄はリサーチ対象から外れ、正しく評価されない場合が多いため、短期的な下落相場では大型でより流動性の高い銘柄よりも影響を受けやすい傾向にあり、そこに投資機会が存在する。
 

 Chart 2.png


多くのアクティブ運用では、大型で知名度の高い銘柄によって国別配分やセクター配分、ひいてはパフォーマンスが決定される。大型銘柄の方が流動性が 高いため、ポートフォリオのエクスポージャー調整を機敏に行えるが、大型株式にのみ対象を絞ってしまうと、多くの中小型株式が提供する可能性のある高いリ ターンを見逃してしまうことになる。なお、中小型株式のリターンは個別企業の要因により密接に関連する。

米国の宿泊施設を例に挙げ てみよう。ある企業(ホスト・ホテル・アンド・リゾーツ)が米ホテル市場の2013年末の時価総額372億米ドルのうち約40%のシェアを占めることが発 表された。グローバルのベンチマークに組み入れられている他の11の米ホテル株式のうち、9つの銘柄の時価総額は30億米ドル未満であり、残り2つの銘柄 の時価総額は30-40億米ドルであった。米国経済の回復、稼働率の上昇、供給不足の後押しを受けて、米ホテル株式は米不動産インデックスおよびグローバ ル不動産インデックスを大幅にアウトパフォームした。

当然のことながら、ホスト・ホテル・アンド・リゾーツのみをオーバーウェイトとしてい ればプラスのリターンを得ていただろう。しかし、それでは他の中小型ホテル銘柄が実現したより高いリターンを見逃すこととなった。これらの中小型銘柄のリ ターンは、ホテル・セクターの選好度が高まったこと、および投資家が各企業の競争力に注目し始めたことにより上昇した。RLJロッジング・トラストの例を 見てみると、2013年には投資家がニューヨークやサンフランシスコといった大都市におけるより安定的な高級宿泊施設に注目していたため、同社は同業他社 より格段に割安であった。同社は大都市圏での事業展開は行っていなかったが、保有するホテルの改築を進めることでキャッシュフローの劇的な増加の基盤を築 き、財務状況の改善が明らかになるにつれて株価は高騰し、ホスト・ホテル・アンド・リゾーツをアウトパフォームした。

アクティブ運用では、中小型株式へ投資することにより、国別選択やセクター配分では超過収益を狙えない場合に付加価値を見出すことができる。不動産株式において超過収益の可能性を追求するのであれば、中小型銘柄をくまなくリサーチすることを忘れてはならない。



 

当資料は、アライアンス・バーンスタイン・エル・ピーのCONTEXTブログを日本語訳したものです。オリジナルの英語版はこちら。
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